Податки з оренди квартири у 2026 році: скільки платить орендодавець і як не порушити закон

Що змінилося з 23 жовтня 2026 року

Зміни до Податкового кодексу знизили ставку податку на доходи від оренди житлової і нежитлової нерухомості з 18% до 5%. Військовий збір не змінився і становить 5%, тож загальне навантаження впало з 23% до 10% орендної плати.

• Кого стосується: власників квартир, будинків, кімнат, офісів, гаражів та інших приміщень, які здають їх в оренду як фізичні особи.
• Кого не стосується: оренди земельних ділянок і паїв, а також рухомого майна, як-от авто чи обладнання: там ставка лишилася 18%.
• З якого доходу: за роз'ясненням ДПС, гроші, отримані до 23 жовтня 2026 року, оподатковуються за старою ставкою 18%, а отримані з 23 жовтня - за новою.

Окремі перехідні випадки, наприклад плата за жовтень, нарахована до 23-го, але отримана пізніше, ДПС поки детально не роз'яснила. Якщо у вас така ситуація, варто запитати індивідуальну податкову консультацію.

Хто платить податок: залежить від орендаря

Якщо орендар - компанія чи ФОП, окремо декларувати цей дохід, як правило, не потрібно, якщо немає інших підстав подавати декларацію. У договорі з таким орендарем варто прямо прописати, чи орендна плата вказана до утримання податків, чи після: від цього залежить, скільки ви отримаєте на руки.

Скільки платити: розрахунки

Візьмемо квартиру за 15 000 грн на місяць, тобто 180 000 грн на рік.

Податок рахують з усієї орендної плати, яку отримує власник. Комунальні платежі, які орендар компенсує за лічильниками, у договорі краще виділяти окремо від плати за оренду.

Чи варто здавати квартиру через ФОП

До зниження ставки ФОП 3 групи часто був вигіднішим: 5% єдиного податку плюс 1% військового збору проти 23% для звичайної фізособи. Тепер ставки майже зрівнялися: 6% проти 10%, а ФОП ще й сплачує мінімальний ЄСВ 1 902,34 грн на місяць, тобто 22 828 грн на рік.

Тому ФОП вигідніший лише тоді, коли річний дохід від оренди перевищує приблизно 570 702 грн, або якщо ви вже є ФОП і так сплачуєте ЄСВ за іншою діяльністю. Плюс ФОП - сплачений ЄСВ дає страховий стаж. Чому це важливо для пенсії, пояснено в статті як докупити страховий стаж.

Обмеження: платник єдиного податку першої-третьої груп не може здавати в оренду житлові приміщення загальною площею понад 100 м² і нежитлові понад 300 м². Детальніше про групи, ставки і ліміти - у статті про податки ФОП, а свою суму єдиного податку можна порахувати в калькуляторі єдиного податку.

Подобова оренда і платформи з 2027 року

Окремі правила з 1 січня 2027 року запроваджуються для доходів, отриманих через цифрові платформи, зокрема від здачі житла. За законом № 4903-IX такі доходи оподатковуватимуться за ставкою 10% у межах річного порогу і 23% понад нього, а оператори платформ мають самі утримувати податок і звітувати про продавців. Деталі застосування ще очікують роз'яснень ДПС.

Якщо ви систематично здаєте житло подобово, податкова може розцінити це як підприємницьку діяльність. У такому разі доцільно зареєструватися ФОП.

Що буде, якщо не платити

Податкова дізнається про оренду дедалі частіше: від сусідів, ОСББ, управителів будинків, з оголошень і, з 2027 року, від цифрових платформ. За незадекларований дохід і несплачений податок загрожують:

• штраф 25% суми несплаченого податку, а за повторне порушення - 50%;
• пеня за кожен день прострочення сплати;
• адміністративний штраф до 850 грн.

Зі зниженням ставки легальна оренда коштує недорого, а ризики приховування залишилися. Крім того, офіційний договір захищає і власника: з ним простіше стягнути борг з орендаря чи виселити того, хто не платить.

Як здати квартиру легально: покроково

1. Укладіть письмовий договір оренди: сторони, адреса, строк, сума орендної плати, хто оплачує комунальні послуги, порядок повернення застави, опис стану квартири і майна.
2. Зафіксуйте показники лічильників на день заїзду в акті приймання-передачі.
3. Отримуйте оплату на рахунок, а не готівкою: так простіше довести суму доходу і отримання грошей.
4. Ведіть облік платежів за рік: дата і сума кожного надходження, особливо в 2026 році, коли діють дві ставки.
5. Подайте декларацію до 1 травня через електронний кабінет платника податків і сплатіть податок вчасно.

Коротко

• З 23 жовтня 2026 року податок з оренди нерухомості - 5% ПДФО і 5% військового збору, разом 10%. Оренда землі й рухомого майна - як і раніше, 18%.
• Якщо орендар - фізособа, власник сам декларує дохід за рік до 1 травня і сплачує податок. Якщо компанія чи ФОП - податок утримує орендар.
• З 15 000 грн на місяць податки становлять 18 000 грн на рік замість 41 400 грн за старими правилами.
• ФОП 3 групи тепер вигідний лише при доході понад приблизно 570 702 грн на рік або якщо ви вже сплачуєте ЄСВ.
• За приховування доходу - штраф 25-50% податку, пеня і адміністративний штраф.

Матеріал має інформаційний характер і не є податковою консультацією. Правила щойно змінилися, і ДПС ще роз'яснює окремі ситуації. У нестандартних випадках зверніться по індивідуальну податкову консультацію.