Квартира, яку здають за 15 000 грн на місяць, з ціною 2,4 млн грн дає 7,5% валової дохідності, але після податку 10% з оренди, податку на нерухомість без пільги, простою, ремонту і витрат на покупку в нашому прикладі лишається близько 4,4% на вкладені гроші. Це менше, ніж після податків дає середній довгостроковий гривневий депозит (11,4%) чи ОВДП (від 15,16%), тож квартира виграє лише тоді, коли її ціна в гривні щороку зростає приблизно на 7% і більше. Нижче - покрокова методика, щоб порахувати свою квартиру, і таблиці для різних ставок оренди і простою.
Андрій Колісник
11 хв читання
Коли кажуть «квартира приносить 7-8% річних», зазвичай мають на увазі валову дохідність: річну орендну плату, поділену на ціну квартири. Цю цифру легко порахувати з оголошень, але вона нічого не каже про те, скільки грошей реально лишиться власнику.
Чиста дохідність рахується від усіх вкладених грошей і лише з тієї суми, що лишилася після податків і витрат за рік. Саме її чесно порівнювати з депозитом чи облігаціями.
Між цими двома цифрами різниця часто становить 2-4 відсоткові пункти. Нижче розбираємо, з чого вона складається.
| Стаття | Від чого залежить | Як часто |
|---|---|---|
| Податок з оренди | 5% ПДФО і 5% військового збору від орендної плати | Щороку, з отриманих грошей |
| Податок на нерухомість | Площа квартири і ставка місцевої ради, до 1,5% мінімальної зарплати за 1 м² | Щороку, за повідомленням податкової |
| Простій | Скільки місяців квартира стоїть порожня між орендарями | За кожну зміну орендаря |
| Ремонт і заміна техніки | Вік ремонту, техніки й меблів, акуратність орендарів | Постійно, великий ремонт раз на кілька років |
| Пошук орендаря | Комісія ріелтора або ваш час на показ і перевірку | За кожну зміну орендаря |
| Комунальні під час простою | Опалення, внески на утримання будинку, мінімальні платежі | Поки квартира порожня |
| Страхування | Умови поліса: пожежа, затоплення, відповідальність перед сусідами | Щороку, за бажанням |
| Витрати на покупку | Пенсійний збір 1%, нотаріус, ремонт і меблі під здачу | Один раз, на старті |
Звичайні комунальні платежі, поки в квартирі живуть, за договором оренди зазвичай сплачує орендар. Якщо ви домовилися, що вони входять в орендну плату, додайте їх у витрати.
З 23 жовтня 2026 року дохід фізичної особи від здачі житла оподатковується за ставкою 5% ПДФО замість 18%, плюс 5% військового збору. Разом це 10% від орендної плати. Податок рахують від суми оренди за договором: витрати на ремонт, меблі чи податок на нерухомість цю суму для звичайного орендодавця не зменшують.
Детально, як задекларувати дохід, коли ФОП має сенс і які штрафи загрожують за неподання декларації, розібрано в статті «Податки з оренди квартири».
Цю статтю витрат найчастіше забувають. Податок на житлову нерухомість сплачують за площу понад пільгову: 60 м² для квартир, 120 м² для будинків, 180 м² для різних типів житла разом. Ставку встановлює місцева рада, максимум - 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня за кожен квадратний метр. У 2026 році це до 129,71 грн за 1 м² на рік.
Для інвестора важливі три правила з Податкового кодексу, які пояснює ДПС:
Податкова часто не знає, що квартиру здають, і може нарахувати податок із пільгою. Але декларація з орендним доходом показує, що об'єкт використовують для заробітку, тож закладайте в розрахунок повну суму.
Однокімнатна квартира 45 м² за 2 400 000 грн, здається за 15 000 грн на місяць фізичній особі. Ціна, оренда і всі витрати, крім податків, умовні: підставте свої. Ми припускаємо, що в покупця вже є власне житло, тож пенсійний збір він сплачує, а орендар змінюється раз на рік з місяцем простою.
| Стаття | Сума |
|---|---|
| Ціна квартири | 2 400 000 грн |
| Пенсійний збір 1% (не перша покупка житла) | 24 000 грн |
| Нотаріус і реєстрація (умовно) | 8 000 грн |
| Косметичний ремонт, меблі, техніка під здачу (умовно) | 180 000 грн |
| Разом вкладено | 2 612 000 грн |
| Стаття | Сума за рік |
|---|---|
| Оренда за 11 місяців (1 місяць простою) | 165 000 грн |
| Податок з оренди 10% | -16 500 грн |
| Податок на нерухомість, 45 м² без пільги, максимальна ставка | -5 837 грн |
| Дрібний ремонт, заміна техніки (умовно) | -15 000 грн |
| Комунальні за місяць простою (умовно) | -3 000 грн |
| Пошук орендаря: половина місячної оренди (умовно) | -7 500 грн |
| Страхування квартири (умовно) | -2 500 грн |
| Чистий дохід | 114 663 грн |
Тепер дохідність:
Тобто з кожних 100 грн, які квартира «заробляє» на папері, власнику лишається близько 64 грн. Решту забирають податки, простій і утримання.
У розрахунок не потрапили великий ремонт раз на 7-10 років і знос меблів. Якщо відкладати на них щороку, чиста дохідність буде ще нижчою. Не враховано й вартість вашого часу: пошук і перевірка орендарів, виклики майстрів, контроль платежів.
Та сама квартира на 2 612 000 грн вкладених грошей, усі інші витрати як у прикладі вище. Порожній місяць додає 3 000 грн комунальних, пошук орендаря - половина місячної оренди щороку.
| Оренда на місяць | Без простою | 1 місяць простою | 2 місяці | 3 місяці |
|---|---|---|---|---|
| 12 000 грн | 100 263 грн 3,8% | 86 463 грн 3,3% | 72 663 грн 2,8% | 58 863 грн 2,3% |
| 15 000 грн | 131 163 грн 5,0% | 114 663 грн 4,4% | 98 163 грн 3,8% | 81 663 грн 3,1% |
| 18 000 грн | 162 063 грн 6,2% | 142 863 грн 5,5% | 123 663 грн 4,7% | 104 463 грн 4,0% |
Кожен місяць простою коштує приблизно 0,5-0,7 відсоткового пункту чистої дохідності. Тому надійний орендар на довгий строк за трохи нижчу ціну часто вигідніший, ніж висока ставка з частою зміною мешканців.
Порівняймо ті самі 2 612 000 грн у трьох варіантах за поточними ставками. Ставки депозитів і ОВДП не фіксовані назавжди: при наступному розміщенні вони можуть бути вищими чи нижчими.
| Варіант | Дохідність після податків | Дохід за рік | Доступ до грошей |
|---|---|---|---|
| Квартира під оренду (наш приклад) | 4,4% + зміна ціни квартири | 114 663 грн | Продаж займає тижні чи місяці, частину не продаси |
| Довгостроковий гривневий депозит, середня ставка 14,8% | 11,4% | 297 664 грн | Наприкінці строку, достроково - зі втратою відсотків |
| ОВДП, дохідність на аукціоні від 15,16% | 15,16%, без податку | 395 979 грн | Можна продати до погашення за ринковою ціною |
Депозит оподатковується так само, як зарплата: 18% ПДФО і 5% військового збору з відсотків. Дохід від ОВДП фізичні особи не оподатковують. Як обрати між ними і що робити з гарантіями ФГВФО, ми пояснюємо в статті «Депозит чи ОВДП».
Головне питання для квартири - що буде з її ціною. Щоб тільки зрівнятися з депозитом, квартира в нашому прикладі має щороку дорожчати в гривні приблизно на 7,0%, а з ОВДП - на 10,8%. Для орієнтира: інфляція в Україні у жовтні 2026 року становила 11% рік до року, але ціни житла рухаються за своїми законами і можуть роками стояти на місці чи падати в окремих містах. Прогнозів цін ми не даємо.
Купити квартиру частково в кредит і «гасити іпотеку орендою» звучить привабливо. Але кредит підсилює результат в обидва боки: якщо ставка за кредитом вища за чисту дохідність квартири, кожна позичена гривня збільшує збиток.
Така схема має сенс лише тоді, коли ви свідомо купуєте квартиру для себе чи дітей у майбутньому і готові доплачувати, а оренда лише частково покриває платіж. Державна програма єОселя призначена для купівлі власного житла тими, хто його не має, і має свої вимоги до позичальника: умови описано в статті «єОселя у 2026 році». Свій платіж за будь-якою ставкою можна порахувати в іпотечному калькуляторі.
Квартиру, куплену під оренду, рано чи пізно продають, і тут теж є податки. За роз'ясненнями ДПС у 2026 році:
Для нашої квартири продаж раніше трьох років коштуватиме 10% від 2 400 000 грн, тобто 240 000 грн. Це приблизно 2,1 року чистої оренди. Додайте нотаріуса, державне мито і, можливо, комісію ріелтора. Висновок простий: квартира під оренду має сенс лише як довга інвестиція, від 3-5 років.
Якщо ви ще тільки вибираєте, куди вкладати, корисно спершу скласти загальний план: подушка безпеки, цілі, строки. З чого почати, пояснюємо в статті «Як почати інвестувати».
Офіційної статистики дохідності оренди в Україні немає, а ціни квартир і оренди дуже різняться між містами й районами. Тому орієнтуйтеся на власний розрахунок чистої дохідності і порівнюйте його з поточними ставками депозитів і ОВДП. Валова дохідність з оголошень завжди виглядає вищою, ніж реальний результат.
Закон не робить винятків для знайомих: дохід від оренди треба декларувати й оподатковувати. Неподання декларації і несплата податку загрожують штрафами і пенею, а будь-яка суперечка з орендарем без договору і податкового сліду гірше захищає вас самих.
Подобова оренда дає вищу ставку за ніч, але і більше простою, прибирання, білизни, комісій платформ і вашого часу. Систематична подобова здача може розглядатися як підприємницька діяльність, і тоді доцільно реєструвати ФОП. Порахуйте обидва варіанти за тією самою формулою чистої дохідності.
Звичайна фізична особа сплачує 10% з орендної плати без вирахування витрат. ФОП 3 групи теж платить єдиний податок з доходу, тож витрати базу не зменшують. Враховувати витрати можна на загальній системі оподаткування, але для однієї квартири це рідко має сенс.
Новобудова часто дешевша на старті, але до здачі потрібен повний ремонт, а будинок може довго заселятися. Вторинне житло можна здати швидше, але воно потребує більше витрат на утримання. Для обох варіантів працює той самий розрахунок: усі стартові витрати додайте до ціни, а дохід рахуйте після податків і простою.
Звірено з офіційними джерелами 29 жовтня 2026. Якщо показник зміниться, ми оновимо статтю, а дата «Оновлено» зміниться автоматично.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною чи податковою консультацією. Ціни квартир, ставки оренди, вартість ремонту і послуг у прикладах умовні. Ставку податку на нерухомість і мінімальну суму орендного платежу встановлює ваша місцева рада, тож перевірте їх для свого міста.
Помітили помилку чи застарілу цифру? Повідомте редакцію, ми перевіримо за першоджерелом і виправимо.
Напишіть на redaktsiia@wm2.com.ua: що не так і, якщо можна, джерело з правильною інформацією. У Gmail і поштовій програмі адреса сторінки вже буде в листі.
Гроші простою мовою, з цифрами і прикладами - щодня в Telegram-каналі WM²
Нова ставка 5% замість 18%, хто сплачує податок залежно від орендаря, розрахунки на прикладі 15 000 грн на місяць, ФОП 3 групи, платформи з 2027 року і штрафи.
Хто отримує іпотеку під 3%, а хто під 7%, нова молодіжна модель зі знижкою за дітей, норми площі і вартості, вік будинку, розрахунки для квартири за 3 млн грн і кроки заявки.
Чому однакова ставка дає різні гроші на руки, як порівнювати депозит і облігації за 10 секунд і як поєднувати обидва інструменти.