єОселя у 2026 році: хто може отримати, умови і як подати заявку

єОселя - державна програма іпотеки під 3% або 7% річних на перші 10 років, далі 6% або 10%. Під 3% кредит отримують військові, силовики, медики, педагоги, науковці, ветерани та сім'ї загиблих Героїв, під 7% - інші громадяни, які не мають власного житла або мають житло, менше за норму, зокрема ВПО. Строк до 20 років, перший внесок від 20%, для молоді до 26 років від 10%, заявку подають лише в застосунку Дія, а банк відповідає протягом доби.

Андрій Колісник 7 листопада 2026 11 хв читання

Що таке єОселя

єОселя - програма доступної іпотеки, яку уряд запустив у 2022 році. Правила визначає постанова Кабміну № 856, і за час дії їх змінювали багато разів: додавали категорії, змінювали норми площі, вимоги до віку будинку, а в жовтні 2026 року запровадили окрему молодіжну модель. Кредит видає банк-учасник програми, а пільгову ставку для позичальника забезпечує держава.

Програма стала основою ринку іпотеки в Україні. За даними, які наводять медіа, лише з початку 2026 року до червня нею скористалися 3 947 родин, а сума виданих за цей час кредитів сягнула майже 7,7 млрд грн.

Що змінилося у 2026 році

Ветерани і сім'ї загиблих Героїв отримали ставку 3%.
Допуски до норм: площа нового житла може перевищувати норму до 10%, ціна метра і загальна вартість - до 10% понад граничну.
Поручителі: можна залучати майнових поручителів, зокрема членів сім'ї, з відповідальністю в межах вартості заставленого майна.
Діти до 21 року враховуються в складі сім'ї при розрахунку норм.
Автоматична перевірка доходів і майна через державні реєстри.
Молодіжна модель з жовтня: 7%, 10% і 12% зі знижкою 2 пункти за кожну дитину і допуском до 40% понад норми площі і ціни.
Житло до 20 років на пільгових умовах тепер можна купувати і в Миколаївській області.

Ставки і категорії

Ставка	Перші 10 років	З 11-го року	Хто може отримати
Пільгова	3%	6%	Військові за контрактом і мобілізовані, працівники сектору безпеки і оборони, медичні працівники, педагоги і науковці державних та комунальних закладів, ветерани війни і члени сімей загиблих Героїв
Масова	7%	10%	Внутрішньо переміщені особи та інші громадяни, які не мають власного житла або мають житло, менше за норму площі
Молодіжна модель (з жовтня 2026)	7% перші 3 роки, 10% з 4-го по 10-й	12%	Молодь; ставка знижується на 2 відсоткові пункти за кожну дитину, народжену чи усиновлену після отримання кредиту, але не нижче 0,1%

Зміна ставки з 11-го року - не штраф, а частина умов: пільга розрахована на перші 10 років. Платіж після цього зростає, хоча борг уже значно менший. Плануйте бюджет на найвищий платіж за весь строк, а не на перші роки.

Точний перелік професій і підтверджувальних документів для пільгової ставки (наприклад, для медиків і педагогів важливе місце роботи в державному чи комунальному закладі) перевірте на порталі програми в Дії: він змінюється частіше за самі ставки.

Вимоги до позичальника

Громадянство України і реєстраційний номер облікової картки платника податків. Іноземці і особи з посвідкою на проживання участі не беруть.
Вік: понад 18 років на дату оформлення кредиту і не більше 70 років на дату погашення. Деякі банки обмежують верхню межу 65 роками, тому строк для старших позичальників буде коротшим.
Немає власного житла або є житло, площа якого менша за норму. Житло на окупованих територіях чи в зоні активних бойових дій, зруйноване або пошкоджене, не враховується.
Платоспроможність: банк оцінює офіційний дохід сім'ї і кредитну історію. Доходи і майно перевіряються через державні реєстри автоматично.
Відсутність у санкційних списках і участі в інших чинних державних програмах забезпечення житлом.

Норми площі для житла, яке вже є

Склад сім'ї	Норма площі
Одна особа	52,5 м²
Подружжя або сім'я з 2-3 осіб	73,5 м²
Кожен наступний член сім'ї	+21 м²

Якщо у вашої сім'ї з чотирьох осіб квартира 70 м², а норма для такої сім'ї 94,5 м², ви можете брати участь у програмі. До сім'ї зараховують подружжя і дітей до 21 року, які живуть разом з вами.

Яке житло можна купити

Тип: квартира або майнові права на квартиру в багатоквартирному будинку, а також приватний будинок. Пам'ятки архітектури не можуть бути предметом іпотеки.
Розташування: будь-де в Україні, крім окупованих територій і районів активних бойових дій.
Обов'язкове страхування житла, введеного в експлуатацію.

Максимальна площа

Склад сім'ї	Квартира	Будинок
Одна особа	52,5 м²	62,5 м²
2-3 особи	73,5 м²	83,5 м²
Кожен наступний член сім'ї	+21 м²	+21 м²
Не більше	115,5 м²	125,5 м²

Для нового житла (до 3 років) площа може перевищувати норму не більше ніж на 10%. Для учасників молодіжної моделі з жовтня 2026 року дозволено перевищувати норми площі і ціни до 40%.

Вік будинку

Хто купує	Яке житло можна
Військові, силовики, медики, педагоги, науковці, ветерани	Нове або не старше 3 років; у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській областях - не старше 20 років
Внутрішньо переміщені особи	Не старше 20 років у всіх регіонах програми
Інші громадяни	Нове або не старше 3 років

З жовтня 2026 року пільгові умови для житла, старшого за 20 років, поширили і на Миколаївську область.

Якщо купуєте квартиру в будинку, що будується

Програма дозволяє купувати майнові права на квартиру в новобудові, і це дешевший варіант, ніж готове житло. Але ризик незавершеного будівництва лягає на вас: кредит доведеться платити, навіть якщо будинок затримають. Перед купівлею перевірте дозвільні документи забудовника в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, право на земельну ділянку і історію його попередніх проєктів. Якщо банк відмовляється кредитувати конкретну новобудову, сприйміть це як важливий сигнал.

Гранична вартість

Ціна квадратного метра не може перевищувати середню вартість спорудження житла в регіоні, помножену на 2, а фактична ціна - перевищувати цю межу більш ніж на 10%. Показник для кожної області затверджує міністерство, і він різний: у Києві, за даними медіа, гранична вартість становить 62 230 грн за м².

Особливості для окремих категорій

Військові і ветерани

Ставка 3% діє як для військових за контрактом, так і для мобілізованих, а з 2026 року також для ветеранів і членів сімей загиблих Героїв.
Дружина військовослужбовця може подати заяву самостійно, без участі чоловіка.
У Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській, а з жовтня 2026 року і в Миколаївській області можна купувати житло віком до 20 років, а не лише нове.
Банк оцінює ризики і платоспроможність кожного позичальника окремо, тому військовим, які служать на передовій, варто заздалегідь подбати про поручителя чи більший внесок і запитати банк про страхування життя.

Внутрішньо переміщені особи

Ставка 7% на перші 10 років і 10% далі.
Можна купувати житло віком до 20 років у всіх регіонах програми, а не лише нове.
Житло на окупованих територіях чи в зоні бойових дій, зруйноване або пошкоджене, не вважається наявним, тож не заважає участі.
З жовтня 2026 року відомості про родичів і подружжя ВПО подають електронно через Дію.

Медики, педагоги, науковці

Ставка 3%, але лише для працівників державних і комунальних закладів. Працівникам приватних клінік, шкіл і компаній пільгова ставка не належить: вони можуть брати участь на загальних умовах під 7%, якщо не мають власного житла.
Підтвердження місця роботи банк перевіряє за реєстрами і документами, тож зміна роботи на приватну до укладення договору може змінити ставку.

Перший внесок і строк

Перший внесок - від 20% вартості житла. Для молоді віком до 26 років - від 10%.
Строк - до 20 років, але так, щоб на дату погашення вам було не більше 70 років (у деяких банках 65).
Поручитель - з 2026 року можна залучити майнового поручителя, зокрема з числа членів сім'ї. Він відповідає лише в межах вартості майна, яке надав у заставу.

Більший внесок вигідніший, ніж здається: він одночасно зменшує платіж і переплату за весь строк. Як саме, видно з прикладів нижче.

Скільки коштує іпотека: приклади

Квартира за 3 000 000 грн на 20 років, ануїтетні платежі. Коли змінюється ставка, банк перераховує платіж на залишок боргу і решту строку.

Умови	Внесок	Платіж спочатку	Платіж пізніше	Переплата за 20 років
3% / 6%	600 000 грн	13 310 грн	15 304 грн з 11-го року	1 033 665 грн
7% / 10%	600 000 грн	18 607 грн	21 178 грн з 11-го року	2 374 228 грн
7% / 10%, молодь до 26 років	300 000 грн	20 933 грн	23 825 грн з 11-го року	2 671 006 грн
Молодіжна модель, без дітей	300 000 грн	20 933 грн	25 459 грн з 4-го року, 27 640 грн з 11-го	3 508 967 грн
Молодіжна модель, одна дитина	300 000 грн	17 819 грн	21 966 грн з 4-го року, 23 926 грн з 11-го	2 657 746 грн
Молодіжна модель, двоє дітей	300 000 грн	14 974 грн	18 721 грн з 4-го року, 20 459 грн з 11-го	1 866 683 грн

Свої суми, внесок і строк підставте в іпотечний калькулятор з умовами єОселі: він покаже платіж до і після зміни ставки та графік по роках.

До розрахунку не входять стартові витрати: страхування житла і, за умовами банку, життя позичальника, оцінка, послуги нотаріуса, державні збори. Попросіть банк назвати їх до підписання договору і порахуйте повну вартість кредиту: як це зробити, пояснюємо у статті «Реальна ціна кредиту».

Скільки треба заробляти

Банк сам оцінює платоспроможність за своєю методикою, тому універсального порогу немає. Для власного планування зручний орієнтир: платіж за іпотекою не має перевищувати третини чистого доходу сім'ї. Так лишається місце для щоденних витрат, заощаджень і непередбаченого. Для квартири за 3 000 000 грн на 20 років це виглядає так:

Умови	Дохід сім'ї на руки в перші роки	Після зміни ставки
3% / 6%, внесок 20%	від 39 930 грн	від 45 912 грн
7% / 10%, внесок 20%	від 55 821 грн	від 63 534 грн
7% / 10%, внесок 10%	від 62 799 грн	від 71 475 грн

Важливий лише офіційний дохід: банк бачить його через державні реєстри. Якщо дохід менший, допоможуть дешевше житло, більший внесок, поручитель або довший строк у межах 20 років.

Молодіжна модель: кому вона вигідна

Молодіжну модель уряд запровадив постановою від 15 жовтня 2026 року. Її логіка - підтримати молоді сім'ї, які планують дітей: стартова ставка 7%, потім вона зростає до 10% і 12%, але кожна дитина, народжена чи усиновлена після отримання кредиту, знижує ставку на 2 пункти на весь залишок строку.

Без дітей модель дорожча за звичайні умови 7%: з таблиці видно, що переплата більша майже на 840 тис. грн, бо з 4-го року ставка 10%, а з 11-го 12%.
З однією дитиною вартість приблизно така сама, як за звичайною програмою з тим самим внеском 10%.
З двома дітьми молодіжна модель помітно вигідніша: переплата близько 1,87 млн грн проти 2,67 млн грн.
Додаткова перевага - дозволено купувати житло, яке на 40% перевищує норми площі і ціни.

У таблиці знижку за дітей враховано з першого місяця, тож це оптимістичний сценарій: насправді вона почне діяти з народження дитини. Вікові межі і документи для молодіжної моделі уточніть у Дії: у повідомленні уряду їх не деталізовано.

Як подати заявку: покроково

Перевірте, чи підходите. Категорія, наявне житло і його площа, вік на кінець строку, офіційний дохід сім'ї.
Подайте заяву в застосунку Дія в розділі «Послуги» → «єОселя» і підпишіть її Дія.Підписом. Іншого способу подати заяву немає.
Оберіть банк. Банки-учасники розглядають заяву протягом 24 годин і надсилають пропозиції. Рахунок у банку мати не обов'язково.
Пройдіть перевірку в банку: банк звіряє дані, оцінює платоспроможність і надсилає перелік оригіналів документів.
Оберіть житло самостійно, перевірте його на відповідність нормам площі, вартості і віку будинку і передайте документи банку.
Оцінка і страхування житла, потім підписання кредитного, іпотечного договорів і договору купівлі-продажу. Житло оформлюють на вас, гроші банк переказує продавцю.

Які документи можуть знадобитися

паспорт і РНОКПП (підтягуються з Дії);
свідоцтва про народження дітей, якщо їх немає в Дії;
документи про право власності на наявне житло, якщо дані не підтягнулися з реєстру;
відомості про дохід за останні місяці;
документи, що підтверджують пільгову категорію: місце служби чи роботи, статус ветерана, ВПО;
документи на житло, яке купуєте, - їх перелік надішле банк.

Правила, про які часто не знають

Від сім'ї подається одна заява в один банк. Щоб подати нову, спершу скасуйте всі попередні в усіх банках.
Змінити населений пункт після подання не завжди можна: інколи доводиться скасовувати заяву і подавати нову.
Дружина військовослужбовця може подати заяву сама.
Дитина, старша за 21 рік, не враховується в складі сім'ї при розрахунку площі.

Чому банк може відмовити

Недостатній офіційний дохід. Банк оцінює, чи вистачить доходу на платіж з урахуванням інших кредитів. «Сіра» зарплата для банку не існує.
Проблемна кредитна історія: прострочки, непогашені кредити, особливо мікропозики.
Житло не відповідає умовам: площа чи ціна понад норму без збільшеного внеску, вік будинку, розташування, проблеми з документами.
Наявне житло вище норми або помилки в даних реєстрів.
Вік: строк кредиту не вкладається в межу 70 (або 65) років на дату погашення.

Якщо відмовили, з'ясуйте причину і виправте її: іноді досить більшого внеску, поручителя, коротшого строку чи іншого об'єкта. Подати заяву повторно можна після скасування попередньої.

Перш ніж підписати договір

Розрахуйте платіж після зміни ставки і переконайтеся, що зможете його платити, навіть якщо дохід не зросте.
Збережіть запас. Не віддавайте на внесок усі заощадження: подушка безпеки на кілька місяців платежів захищає від прострочки при втраті доходу. Як її сформувати, пояснюємо у статті «Подушка безпеки».
Уточніть умови дострокового погашення. Платежі понад графік у перші роки економлять найбільше, бо тоді більша частина платежу йде на відсотки.
Не відкладайте розмову з банком, якщо дохід упав: про реструктуризацію і кредитні канікули простіше домовитися до першої прострочки. Що робити в такій ситуації, розбираємо у статті «Нічим платити кредит».

Коротко

3% перші 10 років і 6% далі - для військових, силовиків, медиків, педагогів, науковців, ветеранів і сімей загиблих Героїв; 7% і 10% - для ВПО та інших громадян без власного житла або з житлом, меншим за норму.
Молодіжна модель з жовтня 2026 року: 7%, 10%, 12%, мінус 2 пункти за кожну дитину після кредиту; вигідна, якщо плануєте дітей.
Строк до 20 років, вік на кінець строку до 70 років, перший внесок від 20%, для молоді до 26 років від 10%.
Житло має вписуватися в норми площі (52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на 2-3 особи, +21 м² на кожного наступного) і граничну вартість метра для регіону.
Заява - лише в Дії, банк відповідає протягом 24 годин, одна заява на сім'ю в один банк.
Плануйте бюджет на платіж після зміни ставки і майте запас на кілька місяців платежів.

Джерела

Матеріал має інформаційний характер. Умови програми змінюються кілька разів на рік; перед поданням заяви звірте їх на порталі єОселя в Дії і в банку. Розрахунки платежів довідкові і не враховують страхування, оцінку і нотаріальні витрати.

Помітили помилку чи застарілу цифру? Повідомте редакцію, ми перевіримо за першоджерелом і виправимо.